離婚をするときに、トラブルとなりやすいのが住宅ローン問題です。離婚後もローンの返済を続けて無事に「完済する」、高値で買い取ってくれる不動産業者が出てきて「売却する」など、住宅ローン問題が解決できれば良いです。
しかしながら、離婚時に住宅ローンが残っていると「夫が自己破産してローンの返済ができない」「妻が連帯保証人から外れたいと言う」「夫が売却を拒む」など予期せぬ問題が起こることがあります。
ここでは、離婚のときの住宅ローンのトラブル事例を参考に問題を解決するための方法について解説します。
離婚と住宅ローンでよく起きる問題とは？
離婚時の住宅ローンで問題となるのは返済方法が大半を占めます。「誰が返済するか」「どうやって返済するか」でトラブルが発生することがあります。
例えば、家を売却しても売却額がローンの残債額よりも少なければ、ローンの返済は続きます。ローンが共有名義であれば2人で残債額を折半すればいいのですが、夫あるいは妻が「自分の名義にしたい」と主張した場合には話し合いが必要になります。
また、「妻が家を売らずに住みたい」というときには、妻が家の所有者として住宅ローンの返済をできれば問題ありません。しかし、妻の収入が不安定な場合には住宅ローンの名義変更や借り換えができないということもよくあります。
さらに、夫からの慰謝料や養育費で住宅ローンを払い続けるはずが、夫の自己破産などの理由でローン返済ができなくなるといったトラブルも数多くあります。
住宅ローン問題は財産分与と合わせて、離婚時に夫婦の間で揉めるケースが多い事案です。そのため、お互いの経済的な状況を踏まえて適切な手続きにより解決を目指す必要があります。
離婚するときの住宅ローンを処理する流れ
離婚するときの住宅ローンの処理は、次のような手続きの流れと選択により進めていくことになります。
1. 住宅ローン残債額の返済方法を決める
- A案： 売却してローンに充てる
- B案： 売却せずに、返済し続ける
2. 離婚後も住宅ローンの返済が続く場合にローンの名義人を決める
- A案： 離婚前の名義人が支払い続けるならばそのまま
- B案： 相手が住み続けるならば、家とローンの名義変更
- C案： 共有名義ならばそのままにするか、違う返済方法を決める
3. 離婚後も住宅ローンの返済が続く場合に連帯保証人や連帯債務者を決める
- A案： 離婚前と同じで良ければそのまま
- B案： 連帯保証人から外れたい場合は、代わりの保証人を立てるか違う方法を探す
これら３つの手続きを決めるときには、お互いの「経済状況」「利害の主張」「話しの食い違い」によってトラブルが起こることがあります。
住宅ローンで揉めないために確認すべきこと
住宅ローンを解決するには、まずお互いが離婚後の生活をどうしたいかという希望を確認することが大切です。
考えなければならないのは以下のポイントです。
【住宅ローンで揉めないための確認事項】
- 離婚後も2人で協力して返済を続けたいか、続けたくないか？
- 家を売却して解決したいか、どちらかが住み続けたいか？
- 何らかの理由でローン返済ができなくなった時の責任はどうするか？
- ローン返済を続ける場合、収入を確保できるか？
住宅ローンで揉めないようにするためには、相手の希望と自分の希望をすり合わせる必要があります。自分の主張ばかりを一方的に通そうとすると問題がこじれて長期化することがあります。
そのため、揉めずに素早く問題を解決するためには離婚に強い弁護士に適切なアドバイスをもらいながら手続きを進めるのが有効です。
住宅ローンの返済状況を把握
住宅ローンを処理するためには、まずはローンの返済状況を把握しなければなりません。住宅ローンの「残債額」とともに「名義人」「連帯保証人」「売却見込額」などについても確認する必要がでてきます。
【住宅ローンを処理するときの確認事項】
- 住宅ローンの残債額を確認
- 不動産や住宅ローンは共有名義かもしくはどちらの名義かを確認
- 連帯保証人や連帯債務者を確認
- 家を購入したときの頭金の内訳を確認
- 借入時、親からの援助はあったか、金額はいくらかを確認
- 家を売買したときの売却見込額（時価）はいくらかを確認
ここであげた確認事項は、住宅ローン問題を解決するときに必ず必要になります。弁護士に解決を相談するさいにも必要な情報となりますので事前に調べておきましょう。
離婚するときに住宅ローンを処理する方法
住宅ローンを処理するためには、「家を売却してローン完済を目指す方法」と「家に住み続けてローン返済する方法」の大きく2つがあります。
家を売却する（任意売却）
ローンが残っている家を売却するには、金融機関の許可がないと売却できません。なぜなら、ローンを申し込んだ金融機関にその家の抵当権（担保権）が残っているためです。
そこで、住宅ローンの返済が難しくなったときに、「任意売却」という金融機関の許可を得て売却する手続きがよく利用されます。
住宅ローンの返済ができなくなった場合には、金融機関は抵当権（担保権）を持つ権利を使って不動産を強制的に売却するために競売にかけるのが一般的です。
しかしながら、競売にかけると「市場価格よりも安い金額になる」「現金化までに時間がかかる」ため、金融機関は不動産会社の仲介により市場価格で売却できる「任意売却」を認めます。
家を売却して住宅ローンを完済したいときは、まずは金融機関や任意売却に詳しい弁護士に相談するのが良いでしょう。
家を売らずに住み続けてローンを返済する（債務引受）
家に住み続ける場合には、住んでいる人がローンを返さなければなりません。住宅ローンを申し込むとき、家の持ち主がローンの名義人になることを条件にしているためです。
この条件に違反していると、金融機関は直ちにローンの一括返済を要求してくる可能性があります。
例えば、夫が家とローンの名義人でそのまま住み続けるならば、住宅ローンは夫が支払います。一方、名義人でない妻が住み続ける場合には、家とローンの名義を変更して夫の債務を妻が引き受けなくてはなりません。これを「債務引受」と言います。
この債務引受をするためには住宅ローンの借り換えが必要になることがあり、改めて妻の収入などを審査されます。そのときに、「妻の収入が審査条件を満たせていない」「連帯保証人が立てられない」などがあると借り換えができないことがあります。
住宅ローンの共有名義で起こる問題とは？
共働きで家を購入した夫婦の中には、家や住宅ローンを共有名義にしていることがあります。離婚をしたときに、売却してローンを返済するならば負債や財産を折半すればいいのですが、片方が家に住み続ける場合は、家とローンの名義を住み続ける方の名義に変更します。
しかし、住宅ローンを残したままの名義変更は、ローン先の金融機関が許可しないことが多くあります。住宅ローンの借り換えを行おうとしても、金融機関の審査が通らずにできない可能性もありますので注意が必要です。
住宅ローンが残った家を財産分与するには？
離婚時の住宅ローンの解決の際には、財産分与というかたちで解決が図られるケースが多く見られます。家の財産分与では、家を売却してそのお金を分配することが一般的です。
最高裁判所事務局がまとめた「司法統計年報 平成28年度 家事編」によると離婚後の財産分与事件数のうち14％が不動産の財産分与についての取り決めが行われています。
このように離婚時の住宅ローンを解決する各種手続きでは、公平な取り決めがおこなわれないと大きな恨みを残すことになります。
売却するときの財産分与の例
例えば、家の売却額が2000万円でローンの残債額が1700万円の場合の財産分与の対象額は300万円になります。
2000万円（売却額） - 1700万円（ローン残債額）＝300万円（財産分与の対象）
このケースでは、夫婦の共有財産は300万円となりますが、これを2人で折半します。しかし、頭金がどちらかの特有財産として支払っている場合は、財産分与をするときに頭金が考慮されるので300万円の金額は変わります。
売却しないときの財産分与の例
家を出る相手への財産分与は、これまで相手が住宅ローンを返済した割合で決まります。
例えば返済した額が1000万円で、そのうち夫が頭金として600万円出していたとします。
残りの400万円が夫婦で共同して返済したものとされるので、妻は1000万円のうちの200万円を返済したことになります。
1000万円（ローン返済額） - 600万円（夫の頭金）＝400万円（夫婦で返済した額）
400万円÷2＝200万円（妻が返済した額）
200万円は返済額1000万のうちの2割となるので、妻が家の財産分与で得られる割合は2割となります。離婚するときの家の売却見込額が2000万円だとしたら、400万円が妻の取り分となります。
200万円（妻が返済した額）÷1000万円（ローン返済額）＝0.2（妻が受け取る分配率）
ここで解説したのは一つの例です。住宅ローンと財産分与は家庭によって様々なケースがあります。複雑な返済状況の場合には事前に弁護士に相談してアドバイスを受けることをお薦めします。
離婚後に家を売却するときの問題点
住宅ローン問題を手っ取り早く解決する方法が家の売却です。売却して現金化することで、ローン返済の計画や財産分与をおこないやすいからです。
しかし、売却したときの状況によっては問題が発生することがあります。
家の売却見込額より残債額が低い場合（アンダーローン）
家を売却した金額よりも住宅ローンの残債額が低い場合を「アンダーローン」と言います。残債額が少なければ住宅ローンは完済できる見込みが立ちますので、比較的解決しやすいパターンと言えます。
ただし、売却して残ったお金を財産分与としてどのように配分するかが争点になることがありますので、トラブルになりそうな場合には、事前に弁護士に相談して適切に財産分与を受け取れるようにしておくと良いでしょう。
家の売却見込額より残債額が多い場合（オーバーローン）
家を売却したときの金額よりも残債額が多い場合を「オーバーローン」と言います。このとき、住宅ローンはまだ残っているので離婚後の返済方法を決めなくてはなりません。
残債額をお互い折半するか、夫か妻のどちらかが返済するかなどを話し合います。オーバーローンになると、返済を巡ってトラブルが頻発します。
家の売却査定をおこなったのちにオーバーローンになったなら、できるだけ早期に弁護士に相談してトラブルの対策を講じるのが得策です。
離婚後も家に住み続ける問題点
住宅ローン問題でトラブルとなりやすいのが、売却せずにどちらかが住み続けるケースです。ローンの返済が続くため、「何らかの理由で返済できなくなる」「債務引受をしたいのに金融機関から拒否される」などの問題がよく起こります。
家に住み続ける場合のよくあるトラブルには以下のようなものがあります。
住宅ローンの名義人である夫が住み続ける場合
例えば、家とローンの名義人である夫がそのまま住み続ける場合は、住宅ローンは夫が返済することになります。その際には、家を出る妻は夫から家の財産分与を請求できます。
しかしながら、夫がその財産分与を支払わないというトラブルがよく起こります。養育費や慰謝料もそうですが、一方が約束した「お金を払わない」「途中で払わなくなる」という“不払いの問題”は離婚ではよくある揉め事です。
このように夫が「支払わない」「支払えなくなる」という可能性を見越して、事前に弁護士に相談して対策をおこなっておく必要があります。
住宅ローンは夫が払い、妻が住み続ける場合
家とローンの名義人は夫で、妻が住み続ける場合は家とローンの名義人を妻にしなければなりません。しかし、ローン先の金融機関が名義変更を認めない可能性があります。
また、住宅ローンを改めて組みなおそうと借り換えするときに妻に返済能力がない場合は借り換えが認められないことがあります。
そこで、住宅ローンを繰り上げ返済して妻の収入でも返済しやすい残債額にするか、他の人に住宅ローンの名義を変更して、夫からは慰謝料や養育費として請求する方法が取られることがあります。
二世帯住宅で妻とその親が住み続ける場合
例えば家の名義人は夫と妻の親で住宅ローンの名義人は夫の場合、妻とその親が家に住み続けるためには、家とローンの名義を妻かその両親に変更しなければなりません。
また、夫への財産分与をどうするかの話し合いが必要になります。二世帯住宅の場合には、夫と妻だけではなく親まで巻き込むため、思惑も複雑になり感情的になってトラブルが多くなります。揉めそうな場合には、弁護士に依頼して解決をはかるのが良いでしょう。
住宅ローンを賢く解決する方法例
住宅ローンの問題は様々なケースが考えられますが、適切な方法を選択すればスムーズに解決する方法が見つかります。その方法について解説します。
家をできるだけ高く売却する
残債額よりも高く売却するには、その時の相場が重要です。売却査定は複数の不動産会社で行うのが良いでしょう。不動産の一括査定サイトなどを利用するのも一つの方法です。
売却で失敗しないためにも、まずは自分で相場を確認することです。その中から、実績のある不動産会社を探すのが良いでしょう。もし、任意売却を検討する際には、任意売却に強い不動産会社に相談しないと高く売却できないことがありますので注意が必要です。
また、離婚に強い弁護士の中には「不動産」「任意売却」について詳しい先生もいます。離婚問題と合わせて最初から弁護士に相談することで煩雑な手続きや交渉からも開放されますので、メリットは多い解決方法と言えます。
慰謝料、養育費を一括で支払ってもらう
相手名義の家やローンを自分名義に変更して住み続ける場合は、ローンの借り換えをおこなう必要があります。そのときに、自分の収入が少ない場合には金融機関の査定が通らないことがあります。
その際には、相手から慰謝料や養育費を一括で支払ってもらい、そのお金を住宅ローンの繰り上げ返済に充てればローンの借り換えもうまくいくことがあります。
相手の親に家を売却する
二世帯住宅で相手と相手の親が住み続ける場合、家やローンの名義を相手の親に変更することで解決できます。つまり、相手の親に家を買い取ってもらいます。
相手の親に経済的な余力があるならば、買い取ってもらって、そのお金を「財産分与」に充てるのは合理的な方法と言えます。
財産分与に関する同意書（強制執行）を作成する
家とローンの名義人である夫がそのまま住み続けて妻が家を出ていく場合は、妻が夫に家の財産分与を請求できます。
その時に、財産分与の支払いや住宅ローンが滞納した場合は夫が住む家を差し押さえる（強制執行）の同意書を作成しておくと、財産分与の支払いや妻が連帯保証人のままでいたときの対処に効果を発揮します。
同意書は簡単な書式、メモ書きなどでは法的効力は発揮しません。弁護士に相談の上、法的に有効な書類作成をおこない公正証書化する必要があります。
住宅ローンの解決には弁護士に依頼するとメリットが多い
離婚をするときは、住宅ローンだけでなく複数の問題が重なる可能性があります。住宅ローンとともに「財産分与」「慰謝料」「養育費」といった金銭面につながる問題も解決しなければなりません。
離婚や住宅ローンに強い弁護士に相談すると、これらの問題をワンストップでサポートしてくれます。さらに自分ではそれぞれ違った問題だと考えていた離婚のトラブルを、弁護士はまとめて解決してくれます。
【弁護士に相談するメリット】
- 「住宅ローン」「財産分与」「慰謝料」「養育費」などをまとめて解決できる
- ローンなどの名義変更や任意売却といった交渉、手続きをまとめて行ってくれる
- 住宅ローンの控除や賢い家の売却方法などのアドバイスが受けられる
- 相手が支払いを行わないときの対策ができる
- ローンを減額する方法や万一の場合の対処法を探してくれる
例えば、ローン返済を相手からの「慰謝料」「養育費」などでカバーしたいと考えても、相手との交渉や支払いを受け取ることができるかといった不安があります。
弁護士に相談すれば相手との交渉はもちろん、支払いを受け取るための同意書や手続き、さらに離婚後の生活プランの立て方などをサポートしてくれます。
ほかにも、自分が連帯保証人から外れたい場合や他に連帯保証人を立てなければならない場合に代わりとなる人が見つからなければ、何か方法を探さなければなりません。そうしたときも、弁護士が適切なアドバイスをおこなってくれます。
離婚後も安心して生活できるプランを弁護士と一緒に考えながら、住宅ローンの問題に取り組むとより良い解決が図れます。
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